Diện tích cấp Sổ đỏ và tách thửa tại Hà Nội

Hà Nội là thủ đô kinh tế, chính trị quan trọng nhất tại Việt Nam và giá đất luôn ở mức cao nhất của cả nước, do vậy việc tách thửa cũng có những quy định mang tính đặc thù phù hợp với quy hoạch phát triển của thủ đô. Luật sư tư vấn pháp luật và giải đáp trực tuyến:

1. Hạn mức công nhận đất ở, quy định tách thửa đất tại Hà Nội ?

Theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/06/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội thì thửa đất gia đình tôi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất qui định tại khoản 1,2,3 Điều 100 Luật đất đai 2013 mà đất đã sử dụng ổn định trước 15/10/1993, đất không có tranh chấp và không nằm trong quy hoạch thì diện tích đất ở được xác định theo khoản 3 điều 4 của Quyết định này.

Tức là trường hợp thửa đất có các hộ gia đình dùng chung thì hạn mức công nhận đất ở qui định tại khoản 3 Điều 4 của Quyết định này được cộng thêm theo nguyên tắc sau: Từ nhân khẩu thứ 5 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0.2 lần hạn mức quy định của Quyết định này. Tôi ở một xã của huyện Đông Anh, mà toàn bộ các xã huyện Đông Anh được tính là các xã vùng đồng bằng được qui định hạn mức công nhận đất ở là 300m2.

“Điều 4. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai

1. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai trên địa bàn Thành phố, như sau:

a) Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2;

b) Các quận Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm: 180 m2;

c) Thị xã Sơn Tây: các phường 180 m2; các xã 300 m2;

d) Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2;

đ) Các xã vùng đồng bằng: 300 m2;

e) Các xã vùng trung du: 400 m2

f) Các xã vùng miền núi: 500 m2.

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

2. Hạn mức đất ở nêu tại khoản 1 Điều này làm căn cứ công nhận đất ở đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

3. Hạn mức đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/10/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và khoản 16, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng một lần hạn mức quy định tại khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng thửa đất có 05 nhân khẩu trở lên hoặc trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình cùng sử dụng chung thì hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 và khoản 2, khoản 3 Điều này được cộng thêm theo nguyên tắc sau: Từ nhân khẩu thứ 05 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 (không phẩy hai) lần hạn mức quy định tại khoản 1 Điều 3 (mức tối đa đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức giao đất ở) và khoản 1 Điều này (đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức công nhận đất ở), nhưng tổng diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng và 5 lần hạn mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều 3 Quy định này.

Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở là tổng số nhân khẩu của các hộ cùng sử dụng chung một thửa đất; số nhân khẩu trong mỗi hộ chỉ được tính cho những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận.”

Do vậy tổng số nhân khẩu 4 hộ gia đình chúng tôi sống trên thửa đất này là: 13 nhân khẩu.

Do vậy số hạn mức công nhận đất ở gia đình tôi khi làm sổ đỏ : 300m2 + (13- 4)*0.2*300m2 = 840m2 ( > toàn bộ thửa đất 751m2 của gia đình tôi )

Do vậy toàn bộ thửa đất 751m2 của gia đình tôi được cấp chứng nhận là đất ở.

2. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, trường hợp của gia đình bạn thì toàn bộ diện tích đất ở là 715 m2 của gia đình bạn được công nhận là đất ở đối với thửa đất có vườn ao.

“Điều 4. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai

a) Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2;

b) Các quận Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm: 180 m2;

c) Thị xã Sơn Tây: các phường 180 m2; các xã 300 m2;

d) Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2;

đ) Các xã vùng đồng bằng: 300 m2;

e) Các xã vùng trung du: 400 m2;

f) Các xã vùng miền núi: 500 m2.”

3. Tư vấn thủ tục tách thửa quyền sử dụng đất tại Hà Nội

Các văn bản pháp lý điều chỉnh vấn đề này:

– Luật đất đai năm 2013, và các văn bản hướng dẫn thi hành

– Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

Hồ sơ và thông tin quý khách vị cần cung cấp gồm:

Sau khi nghiên cứu hồ sơ và các văn bản pháp lý liên quan. Để hoàn thiện hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa quyền sử dụng đất, Quý khách hàng cần cung cấp các giấy tờ sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc và 02 bản sao);

– Văn bản tặng cho/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Văn bản này được xác lập tại văn phòng công chứng đơn vị tư vấn sẽ có trách nhiệm cùng khách hàng xác lập văn bản hợp lệ sau khi hoàn thiện hồ sơ tại văn phòng đăng ký nhà và đất huyện Gia Lâm;

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

– Các giấy tờ khác ( chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu…)

Thời gian thực hiện:

Không quá 15 ngày theo quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP

4. Thủ tục và điều kiện tách thửa trong nội thành Hà nội?

Điều kiện tách thửa tại Hà Nội

Pháp luật về đất đai quy định chung về thủ tục tách thửa đối với cá nhân hộ gia đình khi có nhu cầu. Tuy nhiên, điều kiện tách thửa mà tùy từng điều kiện từng địa phương (tỉnh/thành phố) và trong từ xã/phường/thị trấn của tỉnh/thành phố mà có sự khác nhau.

Tách thửa là việc chia nhỏ diện tích đất đang sử dụng ra thành hai hay nhiều thửa nhỏ hơn và phù hợp với quy định của pháp luật về tách thửa.

Theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội quy định về điều kiện tách thửa cho cá nhân hộ gia đình tại nội thành thì bao gồm những điều kiện sau:

Thứ nhất, về thửa đất được hình thành sau khi tách:

+ Phải có chiều rộng mặt tiền và chiều sau so với đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất là 3 mét trở lên

+ Phải tối thiểu có diện tích là 30m2 đối với phường, thị trấn

Thứ hai, về lối đi thì phải hình thành ngõ có chiều rộng tối thiểu 1 mét

Thứ ba, thửa đất để chia tách không nằm trong diện không được chia tách theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 Quyết định 20/2017 như: Không trong diện bị thu hồi; nằm trong dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch;…

Khoản 3 Điều 5 Quyết định 20/2017: Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.

d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thủ tục tách thửa

Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục tách thửa như sau:

B1. Nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận nơi có thửa đất cần tách, bao gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

B2. Văn phòng đăng ký đất đai nơi tiếp nhận thực hiện các công việc:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5. Diện tích đất nhỏ nhất để tách thửa tại huyện Đông Anh, Hà Nội?

Theo Phụ lục: Bảng phân loại các xã ban hành kèm theo Quyết định số 20/2017/QĐ – UBND thì các xã thuộc huyên Đông Anh là các xã thuộc vùng đồng bằng. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở đối với các xã vùng đồng bằng là: 40 m2 và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất so với chỉ giới xây dựng từ 03m trở lên. Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 5 Quyết định số20/2017/QĐ – UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

“Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.”

Hạn mức giao đất ở tại thành phố Hà Nội được quy định trong Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND như sau:

Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
Các phường	30 m2	90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60 m2	120 m2
Các xã vùng đồng bằng	80 m2	180 m2
Các xã vùng trung du	120 m2	240 m2
Các xã vùng miền núi	150 m2	300 m2

Như vậy, nếu bố của quý khách muốn tách thửa đất ở là 100 m2 thành 03 thửa thì không thể tách được do không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định.

6. Hạn mức tối thiểu tách thửa ở Hà nội?

Theo quy định trong Điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thành phố Hà Nội

Điều 3. Hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ở.

1. Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
Các phường	30 m2	90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60 m2	120 m2
Các xã vùng đồng bằng	80 m2	180 m2
Các xã vùng trung du	120 m2	240 m2
Các xã vùng miền núi	150 m2	300 m2

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

Hạn mức giao đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, nếu bạn làm thủ tục gộp sổ thì tổng diện tích đất của mình đang vượt quá hạn mức tối đa giao đất do UBND thành phố Hà Nội quy định và vì vậy mình không thể làm thủ tục gộp sổ được.

Nguồn: Công ty luật Minh Khuê